Nếu triển khai công tác điều tra xã hội học khi thu hồi đất, liệu có phải là bài toán hỗ trợ giải quyết nghịch lý về nhà tái định cư nơi thừa nơi thiếu như hiện nay ở TP.HCM?

HoREA kiến nghị đưa vào quy định điều tra xã hội học khi thu hồi đất

Tại buổi góp ý mới nhất cho Dự thảo Quy chế thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với người dân bị thu hồi đất tại TPHCM, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có một số đề xuất căn cứ trên những chủ trương và “tinh thần” của Luật Đất đai hiện hành.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, trong những năm qua, khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án đã xảy ra việc người dân không hợp tác trong quá trình đo đạc, kiểm đếm; không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ; không bàn giao đất thu hồi; không chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Một số trường hợp khiếu kiện, thậm chí dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Một trong những nguyên nhân là thiếu điều tra xã hội học và chất lượng các cuộc họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi không cao, chưa phản ánh đầy đủ nhu cầu, tâm tư, nguyện vọng, hoàn cảnh của người có đất thu hồi, dẫn đến hệ quả là xây dựng chính sách và phương án bồi thường, hỗ trợ, chưa sát thực tế cuộc sống, chưa đáp ứng đúng nhu cầu của người dân.

Một khu căn hộ tái định cư tại TPHCM. Ảnh: Thời báo Kinh tế Sài Gòn

Lý giải về thực tế này HoREA cho rằng, Luật Đất đai 2013 dù có quy định thông báo cho người dân về việc thu hồi đất nhưng chưa có quy định về điều tra xã hội học trong quá trình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Khi thực hiện tốt điều tra xã hội học sẽ giúp cho cơ quan Nhà nước nắm được nhu cầu, hoàn cảnh, sinh kế, kể cả tâm tư, nguyện vọng của người có đất bị thu hồi, giúp cho việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được sát thực tế và phù hợp với nhu cầu của người dân, tránh dư thừa nhà tái định cư như trong những năm gần đây.

Vì thế, HoREA kiến nghị bổ sung vào dự thảo nội dung điều tra xã hội học trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, ngay từ thời điểm thông báo chủ trương thu hồi.

Cùng với điều tra xã hội học, HoREA đề nghị bổ sung vào dự thảo quy định về 3 phương thức tái định cư để người dân lựa chọn. Thứ nhất là tái định cư tại chỗ là tốt nhất vì gắn liền với sinh kế và các mối quan hệ xã hội của người dân. Thứ hai, tái định cư nơi khác, trước hết cần ưu tiên tái định cư trong phạm vi cùng quận, huyện; trường hợp bất khả kháng thì bố trí tái định cư ở quận, huyện liền kề. Thứ ba, người dân đề nghị được nhận tiền và tự lo tái định cư.

“Đối với chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và nhu cầu bố trí chỗ ở tạm (tạm cư) trong khi chờ tái định cư tại chỗ, HoREA nhận thấy các quy định này chưa đáp ứng được các trường hợp người dân lựa chọn tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng; hoặc chỉnh trang khu vực nhà trên và ven kênh rạch; hoặc chỉnh trang khu phố lụp xụp”, nội dung báo cáo khẳng định.

TP.HCM đang lãng phí hàng chục nghìn căn hộ tái định cư…. Ảnh: Zing

Bất cập nhà tái định cư ở TP.HCM: Nơi thừa, nơi thiếu!

Nhu cầu cần nhà tái định cư cho các chương trình của  TPHCM đang rất lớn, nhưng có một nghịch cảnh là hiện nay nhiều chung cư tái định cư lại bị bỏ hoang, người dân không vào ở, còn nhiều nơi thì thiếu quỹ nhà tái định cư.

Theo tờ Thời báo Kinh tế Sài Gòn, tình trạng thừa căn hộ ở các dự án tái định cư tại TPHCM ngày càng diễn biến trầm trọng hơn khi con số thừa đã lên đến hàng ngàn căn hộ và đang bị bỏ không rất lãng phí. Báo cáo của Kiểm toán Nhà nước công bố hồi tháng 3-2018 về đầu tư xây dựng nhà, đất phục vụ tái định cư tại TPHCM giai đoạn 2013 – 2016 cho thấy số nhà tái định cư bỏ không là rất lớn. Cụ thể, tính đến tháng 3-2018 TPHCM còn thừa 10.503 căn nhà và 3.863 đất nền dành cho tái định cư.

Trong đó, khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) sau hơn 7 năm hoàn thành, chính quyền TPHCM mới chỉ bố trí được 479 căn trong tổng số 1.939 căn hộ được xây dựng. Nhiều lô ở đây chưa có hộ dân nào đến ở, những hộ vào đây sống chủ yếu là những người không đủ điều kiện tái định cư, thành phố giải quyết cho thuê dài hạn cho trả góp, trả chậm 15 năm.

Tại khu tái định cư Thủ Thiêm, quận 2, chính quyền đã cho doanh nghiệp xây dựng 12.500 căn hộ tái định cư, đổi lại thành phố trả cho doanh nghiệp bằng đất.  Đến cuối năm 2016, thành phố mới chỉ mua lại 6.714 căn hộ và đến nay mới chỉ bố trí tái định cư được 1.759 căn. Số căn hộ còn lại đang dư thừa là rất lớn.

Cũng ở quận 2, ba dự án xây dựng chung cư khác thuộc khu tái định cư 38,4 héc ta thuộc phường Bình Khánh, đến nay mới chỉ bàn giao được 1.080 căn cho người dân sử dụng. Hai dự án còn lại hiện còn thừa lần lượt là 2.220 và 1.570 căn hộ. Những căn hộ này đã hoàn thành từ 17 đến 19 tháng, song đến nay vẫn bỏ không.

Ở một số nơi khác như quận 9, dự án Chung cư 3A (phường Hiệp Phú) được quận 9 ký hợp đồng mua 60 căn hộ hoàn chỉnh từ năm 2005 với giá trị 66,8 tỉ đồng nhưng mới bố trí tái định cư được 10 căn hộ, 50 căn đến nay không bố trí được.

Trong khi nhà tái định cư tại TPHCM đang thừa tổng cộng 14.366 (cả căn hộ và nền đất) thì tại nhiều quận, huyện khi làm các dự án không có nhà tái định cư cho người dân. Đơn cử như dự án giải tỏa 20.000 căn nhà ven kênh rạch để chỉnh trang đô thị đang gặp khó khăn do thiếu trầm trọng quỹ nhà tái định cư ở một số quận, huyện.

Mặc dù quỹ nhà, đất để bố trí tái định cư vẫn còn rất nhiều, đủ khả năng bố trí tái định cư cho các dự án nhưng nơi thừa vẫn thừa, nơi thiếu vẫn thiếu vì nơi có dự án thì các khu vực lân cận không đảm bảo số lượng quỹ nhà, đất để bố trí tái định cư. Nếu bố trí tái định cư xa với nơi ở của người dân thì khó khăn trong việc đi lại, làm việc nên nhiều người không đồng ý nhận nhà tái định cư.

… trong khi nhiều người dân không có nhà ở. Ảnh minh họa

Lý giải nguyên nhân dẫn đến dư thừa nhà tái định cư, tại buổi làm việc giữa HĐND với UBND thành phố mới đây, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng thành phố cho rằng, có hai nguyên nhân chính khiến thành phố thừa gần 14 nghìn căn hộ nền đất tái định cư. Thứ nhất là do có sự thay đổi về chính sách pháp luật bồi thường, tái định cư. Theo Giám đốc Sở Xây dựng, trước đây khi chính sách bồi thường, tái định cư chưa sát với giá thị trường thì gần như 100% người dân đồng ý nhận căn hộ. Có trường hợp để ở nhưng cũng có trường hợp sau khi nhận tái định cư xong, họ đã bán lấy tiền đi nơi khác sinh sống.

“Sau này khi chính sách sát với giá thị trường thì rất nhiều người dân nhận tiền để tự lo nơi ở mới. Chỉ trừ những trường hợp không đủ tiền mua nhà ở thương mại thì mới nhận căn hộ tái định cư. Điều này dẫn đến việc thừa căn hộ so với nhu cầu đăng ký ban đầu của người dân”, ông Tuấn nói.

Thứ 2, tái định cư cũng chưa sát với đời sống của người dân. Có tình trạng nơi tái định cư quá xa nơi ở cũ, có nơi thì điều kiện sinh hoạt không thuận lợi…

“Tái định cư không chỉ là nơi ở mà còn là không gian sống, làm việc, đi lại, là phong tục, tập quán của ngời dân. Đây là bài học mà thành phố cũng như các sở ngành quận huyện đã nhận thức được trong quá trình tổ chức tái định cư cho người dân bị giải tỏa”, Giám đốc Sở Xây dựng nhìn nhận.

Về việc dư gần 14.000 căn hộ và nền đất tái định cư, ông Tuấn cho biết trong số này, thành phố sẽ tiếp tục giữ lại hơn 8.500 căn hộ và nền đất giao cho các quận huyện bố trí tái định cư cho người dân bị giải tỏa trong 153 dự án đã và đang chuẩn bị triển khai. Gần 5.500 căn hộ và nền đất còn lại sẽ bán đấu giá để thu hồi vốn..

Chia sẻ trên báo Nhân dân Luật sư Bùi Quang Tín (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng phân tích, việc bán đấu giá các căn tái định cư với giá hiện tại có thể Nhà nước chỉ hưởng phần đóng thuế, phần này không nhiều. Trong khi đó, các chủ đầu tư mới là người hưởng lợi lớn. Giá suất tái định cư chắc chắn đã được Nhà nước áp sẵn, khi chuyển sang nhà ở thương mại, người dân sẽ thiệt hại. Chưa kể chất lượng nhà tái định cư sẽ không bằng nhà thương mại. Đó cũng là bài toán “con gà và quả trứng” trong việc thanh toán tiền giải tỏa cho dân hay xây nhà tái định cư tại chỗ để bán mà Nhà nước cần cân nhắc. Chủ đầu tư các dự án này chắc phải hưởng lợi thì mới làm. Việc thông qua cách tính thuế, các nội dung bên trong cần rõ ràng, minh bạch, tránh để một bên hưởng lợi còn người dân và Nhà nước thiệt thòi.

Do vậy, nếu triển khai công tác điều tra xã hội học khi thu hồi đất, đền bù, hỗ trợ tái định cư, liệu có thể là bài toán hỗ trợ giải quyết nghịch lý về nhà tái định cư nơi thừa nơi thiếu như hiện nay ở TP.HCM?

Minh Hà (T/h)