Thị trường bất động sản bất ổn khi giá bị đẩy lên cao

Tuy đã trải qua hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn bị xếp hạng kém minh bạch. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tuy đã giảm nhiều nhưng vẫn còn khá lớn. Tính đến hết ngày 20.8, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 23.692 tỉ đồng, chủ yếu tại các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ và còn thiếu các dịch vụ thiết yếu, không bán được hàng.

Về nguồn cung nhà ở, Bộ này cho hay cơ cấu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM, còn chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Về nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng, trong thời gian qua, có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép, nguồn cung loại hình bất động sản này lớn và đa dạng. Trong khi đó, các điều kiện của hợp đồng không chặt chẽ, rõ ràng, minh bạch dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua.

Đáng chú ý, giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, sắp xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị … để đẩy giá lên cao thu lợi, làm bất ổn thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch bất động sản. Nhiều địa phương chưa thực hiện triệt để hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, vẫn còn tồn tại cơ chế xin – cho trong việc giao dự án bất động sản, dễ phát sinh tiêu cực. Thị trường bất động sản phát triển chưa có sự kiểm soát hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nước, nhất là tại các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương.

Cần minh bạch để thu hút đầu tư

Theo giới phân tích, yếu tố cấu thành sự an toàn cho một sản phẩm bất động sản bao gồm: pháp lý minh bạch; chủ đầu tư uy tín; thiết kế, thi công đảm bảo và nhà phân phối chuyên nghiệp, có kinh nghiệm. Những trường hợp khách hàng ăn “quả đắng” là do không yêu cầu xem xét các văn bản sở hữu chứng minh pháp lý rõ ràng của dự án. Đó là những yếu tố minh bạch khi sản phẩm được bàn giao. Trong khi đó, để minh bạch ngay từ câu chuyện đất đai để tránh thất thoát đất vàng thì vẫn là câu chuyện định giá bằng cách đưa ra đấu giá công khai.

LS. Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO phân tích: “Với một khu đất, nếu tự định giá, có thể xác định giá hiện tại gấp 5 lần hay 10 lần vẫn đúng, bởi 5 – 7 năm nữa, không ai biết được giá chính xác là bao nhiêu. Trong khi nếu đấu giá, thì câu chuyện sẽ thuộc về thị trường, do nhà đầu tư quyết định. Tôi cho rằng, câu chuyện định giá là phải tính theo giá tương lai bởi ở mỗi thời điểm mục đích sử dụng đất để sử dụng sẽ khác nhau sẽ không có cơ sở để định giá. Việc định giá chính là để đảm bảo sự minh bạch của thị trường đất đai, thị trường bất động sản”.

Ông Đức cũng cho rằng, khi chưa thực hiện được định giá thì phải có những quy định chặt chẽ, phải luôn kiểm soát quá trình đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án của Nhà nước, tránh tình trạng đấu giá nhập nhèm, tạo cơ hội cho nhóm lợi ích hợp thức hóa sai phạm để tư lợi.

Trả lời